02版：新闻
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外墙漏雨物业不管 居民只得自掏腰包
“交着物业费和住宅专项维修资金，结果外墙漏雨还得自己花钱修。”家住朝阳区南沙滩66号院2号楼的业主艾女士抱怨道。
艾女士先后修过两次，第一次修窗户不管用，第二次切割保温层才解决了问题。“天花板和外墙拼接缝也漏雨，只可能是从外墙漏进来的。”
7月3日，北京晚报记者来到南沙滩66号院，看到2号楼西侧外墙有五六处修补痕迹，颜色深浅不一，与周围外墙形成鲜明对比。
对于漏雨问题，小区物业经理却给出了不同看法。“2号楼外墙并不漏雨，出现漏雨情况‘基本是飘窗和窗户的问题’。”他认为，雨水是从窗户周围渗入室内，而此处是业主自行装修时涂的防水涂料，与外墙质量没有关系。
记者查阅艾女士提供的物业合同，其中明确约定，房屋建筑共用部位的日常维修养护和管理属于物业运行管理服务范围，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙、承重墙体等。合同还规定，房屋保修期满后的共用部位日常小修费用，从物业管理运行成本及费用中列支。
那么，导致艾女士家漏雨的原因是什么？是否能动用住宅专项维修资金维修？对此，奥运村街道南沙滩社区工作人员对记者表示，个别业主家中出现外墙漏雨，很难满足动用这项资金的条件，“大概率还是得自己花钱修。”
各有说法
居民1 外墙维修就该物业管
“漏雨了物业师傅上门维修，这难道不是理所应当的事情吗？”家住朝阳区红领巾桥附近的居民李先生认为，自己每月交着物业费，外墙又属于共用部位，物业就该管，“合同里白纸黑字写着的，物业说管不了，这说不过去。”
朝阳区双井附近一位居民则认为，物业应兜底成立专业的修缮队伍，而不应让居民自己找施工队。“让业主自行找人修，不仅外墙容易被修成‘大花脸’，而且渗漏问题未必能得到根治。”他觉得，物业有责任也有能力把这件事管起来，就看愿不愿意做。
居民2 要先查看漏雨原因
西城区广外街道的一位居民认为，不能上来就说物业该修，得先看漏雨原因。老旧小区窗户漏雨，很多是从自家装的防盗窗钉子缝漏进来的，那就不能让大伙儿摊钱给你修，“谁家的责任谁家掏钱维修，都找物业，那用在公共维护上的钱就少了。”
海淀区永丰产业园附近小区的一位居民则主张按质保期划分责任：“质保期内找开发商，质保期外走住宅专项维修资金。物业只管日常维护，如果是自家装修导致的漏雨，这笔费用就得由业主自己掏，而不能都由物业负担。”
律师 物业推诿要留存有关证据
北京市盛廷律师事务所律师、北京市物权法学研究会副秘书长王兵表示，房屋保修期满且属于大中修范畴的漏水问题，应申请住宅专项维修资金。如果物业应承担外墙维修责任却推诿不作为，业主应全面留存漏水照片、报修记录、物业回复等证据；向物业发送书面催告函，明确外墙属共有部分，物业负有法定维修义务；若物业仍不履职，可向住建或房管部门投诉，由行政监管部门约谈督促；仍无法解决的，可委托有资质的机构出具漏水原因鉴定报告，并据此向法院提起诉讼，要求物业承担维修义务及赔偿损失。如果业主已向物业多次正式报修，物业无正当理由拒不维修或拖延维修，业主自行维修后，有权向物业追偿合理费用。
专家观点 墙体漏雨维修需厘清责任
针对汛期房屋墙体漏雨纠纷，物业行业专家、中物联盟总经理黄传炜表示，首先应明确责任主体。保修期内的新建商品房，维修责任由开发商承担，房屋漏水质保期通常为5年；保修期满后，日常小修由物业费列支，属于大中修范畴的则应启动住宅专项维修资金。但需注意，若漏水是因业主装修、改造或使用不当造成的，应由该业主自行担责。
“当业主报修后，物业公司应主动承担排查责任，并建立问题台账，详细记录报修情况，并与业主共同签署维修记录，一次性修复到位。”黄传炜表示。对于外墙与窗户的漏雨责任之争，他表示，物业应科学判定渗漏点。如果属于窗户密封老化、业主自行更换等原因导致，则由业主负责；如果属于外墙保温层、防水层破损等共用部位问题，则应启动住宅专项维修资金或由物业费列支维修。
黄传炜提醒，物业公司应在每年汛期前对屋面、外墙进行全面检查，发现问题在5月底前完成维修。对于汛期中排查出的渗漏点，应在当年10月底前全部处理完毕。同时，物业应明示报修电话并保持24小时畅通，确保渗漏问题一次性解决到位。
社区探索
明确屋面漏雨责任
四方联动解决难题
“以前一到雨天就提心吊胆，现在总算踏实了。”海淀区上第摩码园小区3号楼顶层住户看着去年汛期前修好的屋顶说。
上第摩码园是2007年建成的商品房小区。这几年，3号楼和8号楼的顶层住户陆续发现屋顶渗水。“每次接到报修，我们都会第一时间上门堵漏，避免居民因漏雨造成财产损失。”该小区物业项目经理周玲告诉记者，但3号楼和8号楼屋面防水层已整体老化破损，“补了这儿漏那儿”。
去年3月，在明确楼屋面维修责任后，小区物管会正式启动住宅专项维修资金使用程序。最难的环节是征得业主同意。海淀区清河街道科技园社区居委会副书记李春回忆，不少没漏水的业主觉得事不关己，群里发通知回应者寥寥。社区牵头，联合物业入户讲解。面对面沟通效果明显，各楼均达到使用大修资金法定比例。
最终，房管部门专业指导、属地居委会统筹协调、小区物管会牵头主导、物业服务企业落地执行，在四方联动下，彻底解决了漏雨难题。
本报记者 袁璐