01版：要闻
项目效果图
本报记者 曲经纬
老旧小区三分修，七分管。城市副中心引入“首开经验”赋能城市更新，“硬设施”改造的同时提供“软服务”，让老礼堂变身家园中心，留住邻里文化，为城市复兴提供“副中心经验”。日前，怡乐园二区社区级家园中心项目已取得规划许可证，力争年底前开建。
建立15分钟生活圈
怡乐园二区位于杨庄街道，作为北京探矿机械厂家属院，见证着本地半个多世纪的变化，现有1190多户在此定居。
“小区内多是上世纪60年代至70年代建筑，2019年原产权单位根据北京市相关文件要求，以非经营性资产的形式交由首开集团管理。接收后，接诉办理了百余件投诉，其中大部分投诉涉及小区原礼堂建筑闲置废弃、绿地年久失养、体育活动设施不足等问题，亟待解决。”首开天运公司项目负责人说。尤其小区中部现存4幢砖混建筑，原为家属院礼堂，年久失修，经鉴定已成危房。
一边是老旧小区日益增长的空间需求，一边是破旧空置的中心区域，改造势在必行。项目负责人告诉记者，小区在改造提升前期，根据居民意愿把完善适老化公共服务设施作为重点，与相关部门商讨礼堂闲置空间改造利用，并申请区政府专题会审议。最终决定，由首开集团作为实施主体，将原小区内部礼堂改建成为社区级家园中心，根据居民实际需求配置多项便民功能。
这也正契合北京城市副中心的城市规划“建立市民中心—组团中心—家园中心—社区级家园中心”四个级别构成的公共服务体系，让居民从家步行5分钟可以到达社区级家园中心，享受便民商业、小微绿地、儿童游戏、老年看护等公共服务；步行15钟到达家园中心，就近满足教育、文化、医疗等需求，享有一站式社区生活服务，实现一刻钟社区服务圈全覆盖。
能够调动各方资源，实现资源大统筹、政策大集成和要素大平衡，需要实力雄厚的社会资本参与其中，首开集团就有这样的经验。
引入“首开经验”
被写入北京“十四五”规划建议的“首开经验”，是国有企业参与老旧小区改造的典型模式，是一整套助力老旧小区重构优化、完善小区功能的服务模式。
首开集团统筹小区和集团周边资源，为老旧小区改造、物业升级和人居环境的高质量发展提供了可复制、可推广的成功经验，尤其是完善物业管理，实行“先尝后买”和“持续更新”，改造后居民提出新的合理化建议，还可以继续“微改造”。同时，注重物业服务前置，在小区更新与管理中遵循“一区一议”“一楼一策”“一院一景”原则，将“硬设施”与“软服务”有机结合。目前，“首开经验”已在石景山、西城等区的多个老旧小区打造了城市复兴的经典样本。
此次，怡乐园二区的改造就是“首开经验”在城市副中心的又一次落地。
“硬设施”方面，本着“不突破原产权证面积”的设计原则，怡乐园二区社区级家园中心项目改建方案保留部分原有建筑轮廓，并在此基础上利用装配式设计进行改造装修。改建后地上建筑面积包含社区食堂、综合超市及其他便民服务设施用房等共计2778平方米，无地下室，建筑高度13.4米。
在“硬设施”的基础上注入“软服务”，是这次改造工程的另一大亮点。此次社区级家园中心的建设，将社会资本引入到老旧小区的改造过程中，进行老旧小区基础类和自选类的改造提升。
据介绍，首开集团将打造首开社区级家园中心品牌“社集”，怡乐园二区的这处家园中心将把部分公共设施适当集中设置、混合布局，就近满足居民教育、文化、医疗、休闲等需求，重点打造“新模式+烟火味”。
本项目已列入副中心2023年城市更新示范项目及重要民生实事项目，列入北京市国资委2023重点督办项目。
恢复探矿厂礼堂文化
“小区老年人占比较大，居民们的需求也各不相同，所以居民的意见出现了分歧。到底改不改、如何改造，成为摆在我们眼前的难题。”项目负责人说。
该小区目前人口规模约3000人，老年人占比近七成，老年服务类功能是刚需。设计图纸上，家园中心设计为地上三层，初定业态包括便民食堂、社区医疗中心、儿童托管中心、综合超市、社区服务中心、维修中心、艺术中心、健身休闲中心等多样化服务项目。“为什么这么改？这都是大家在居民代表大会中商议出来的。”这位负责人说。
据了解，刚开始一些居民积极性不高，要么不参与，要么拒绝了事。“改了影响我家采光怎么办呀？”家住小区31号楼一层的苏大爷就明确表示不同意。物业工作人员拿着设计出来的效果图，登门入户向苏大爷详细讲解。设计后的新建建筑不仅符合日照标准，而且更优于现状光照条件，加上改造后的服务功能，苏大爷也心动了，终究打消了疑虑。
说起改造，居民意见五花八门。“虽然这个礼堂有些老旧，但是留给我们这代人太多的回忆。直至现在，有些退休的老人还会在礼堂里唱歌、排练。如果拆掉重建礼堂，我们还真舍不得，希望保留。”一位不愿意透露姓名的居民说道。
谈想法、提建议，能被设计人员采纳，这让居民们吃到了甜头，历时半年，前后4次业主代表座谈会，通过入户走访及设计方案公示等，收集群众意见数十条，为社区级家园中心落成打下基础。经过对全小区1190多户居民的入户调查，闲置礼堂改造方案基本敲定。
“为了打造原北京探矿厂特有的精神特性，项目规划保留了场地中既有的红砖建筑肌理，以恢复探矿厂礼堂文化，复兴传统邻里文化。通过整体生态性设计及木色仿传统文化屋架，体现运河生态文明及传统建筑文化，红色砖墙及景观平台又凸显了项目的文艺气质。”项目负责人说。
改造后的北侧建筑基本按原貌复建，南侧建筑将为模块化形式，里面会由多个隔间组成，原礼堂广场面积也将由600平方米适当扩建，西侧人行路、花园等也可作为广场延伸。这个功能融合的开放性空间体系，空间边界模糊共享，室内外充分转换融合，预期为一个24小时开放的社区共享综合体。
改造项目还以节能环保实现“碳中和”为目标，采用材料利旧、生态节能、被动节能等技术，充分实现建筑的绿色生态。建筑体还采用模块化、工业化施工建造，可以按模块替换，让建筑也能“新陈代谢”。