04版：热点
经过改造提升，北小园小区加装了电梯。记者 唐建/摄
天桥湾小区地处通惠河畔，改造后旧貌换新颜。记者 常鸣/摄
本报记者 刘薇 金耀飞
《北京市通州区“十四五”时期老旧小区改造规划》（以下简称《规划》）近日发布。通州区在老旧小区改造中，将重点改造完善楼本体抗震节能、小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉，保护历史文化街区。对未设专项维修资金的小区，试点在老旧小区改造方案中探索筹集专项维修资金的措施。
【发展目标】
《规划》提出，为支撑通州区建设国际一流的和谐宜居之都示范区，将统筹开展老旧小区改造，探索老旧小区改造长效机制，创建良好人居环境，实现城市高质量发展。
到“十四五”末，通州区力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，计划对280余万平方米老旧小区进行改造，完成加装电梯100部。
实现业主委员会（物业管理委员会）、物业管理、党的组织和党的工作全覆盖，形成老旧小区长效管理的工作制度。其中，重点实施基础类改造，积极推动完善类改造，协调开展提升类改造，积极有序推进老旧小区改造工作，实现老旧小区改造改出新模式、新机制、新面貌。
【改造计划】
■抗震节能改造
抗震节能改造小区5个、5栋楼、约2万平方米，分布在北苑街道、玉桥街道和梨园镇。
■节能改造
节能改造小区84个、383栋楼、约190万平方米，分布在中仓街道、北苑街道、玉桥街道、新华街道、通运街道、九棵树街道、杨庄街道、潞邑街道、永顺镇、梨园镇和台湖镇。
■单项改造
单项改造小区62个、206栋楼、约83万平方米，分布在中仓街道、北苑街道、九棵树街道、杨庄街道和宋庄镇。
■简易楼、危旧楼整治
简易楼、危旧楼整治小区8个、17栋楼、约2万平方米，分布在中仓街道、北苑街道、通运街道、九棵树街道、杨庄街道、梨园镇。
遵循“区域总量平衡、动态零增长”和户数不增加的基本原则，在充分尊重居民意愿，压实房屋产权单位主体责任的基础上，根据《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》有关要求组织实施。2022年开展试点工作，“十四五”期间形成经验总结。
【工作任务】
■搭建改造议事平台
将老旧小区改造与城市更新相结合，根据街区具体情况，“按块划分，分块完成”，将整个街区根据既有路网划分为若干地块，针对不同地块采取不同的更新改造方式，包括原址重建、改造、环境整治、单项改造等。在此基础上，突出“水城共融、蓝绿交织”，挖掘通州历史文化特色，融入老旧小区改造建筑设计，让居民身边有空间、见绿、亲水、享文化、便交流。
推动“责任双师”进社区，以技术顾问的形式，全程参与老旧小区改造，协助各街道乡镇开展公众参与、规划公开等工作。充分考虑老城整体特征及各街区文化特点，处理好整体性、丰富性和多样性的关系，做好顶层设计，推动街区共治共管、共建共享，实现老城修复、生态修补和提升城市功能与改善民生的有机结合。以副中心12个组团、“老城双修”片区为边界合理规划，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。
街道乡镇、社区居委会、业主委员会（物业管理委员会）和物业服务企业在党建引领下，全程参与和监督老旧小区改造。各街道乡镇搭建议事平台，及时回应居民诉求。
由街道乡镇梳理老旧小区及周边空间资源，按照提升功能、留白增绿原则，优先配建养老和社区活动中心等便民设施。对无法独立建设公共服务设施的，可根据实际情况利用疏解整治腾退空间就近建设区域性公共服务中心，辐射周边老旧小区。
■压茬推进老旧小区改造
坚持“自上而下”与“自下而上”相结合、“任务制”与“申报制”相结合的方式，发挥规划引领和设计指导作用，引入专业咨询机构为项目前期提供专业服务，充分发挥责任规划师等的作用，鼓励具有规划设计、改造施工、物业管理和后期运营能力的企业参与老旧小区改造工作。充分考虑“综合”与“集约”的统筹兼顾，将有需要的小区一次性完成改造，同时避免重复施工。
结合小区实际，在尊重群众意愿的基础上确定改造项目，优先将居民改造意愿强烈、参与积极性高的小区纳入计划，成熟一批、实施一批，压茬推进。优先对危旧楼房、失管弃管小区实施改造，尽快解危解困。
统筹雪亮社区、智慧平安小区、海绵工程各专项改造，各专项改造行业管理部门可与老旧小区改造项目同步改造，也可由区级财政统筹资金使用，由老旧小区改造实施主体进行改造，重点实施中央、市级进行补贴和拨付专项资金的项目。
■健全改造标准 推进完整社区建设
制定《北京城市副中心老旧小区综合整治技术导则》，明确老旧小区改造设计标准，细化基础类、完善类、提升类具体改造内容，明确各类改造内容的完成标准与相关规范要求；明确改造方案编制、规划设计、组织实施、施工安全、质量验收、环境保护和建立长效管理机制要求。建立改造后效果评价工作机制，明确评价内容，建立评价体系。
延续“十三五”资金补贴政策，在市级补贴的基础上，由区财政标准进行区级补贴，增强居民加装电梯积极性。研究军产、央产、村民自住楼小区增设电梯政策，让更多居民受益。
对有条件或符合要求的公共部位进行无障碍建设，优化出行环境、完善生活环境。重点在单元门、坡道、电梯、扶手等公共区域建筑节点进行改造，满足老年人及行动不便人员的基本安全通行需求。
挖掘居住区内部存量空间转化利用，补齐社区配套设施短板。结合老旧小区改造的推进，通过规划调整或实施空间微改造，提高既有居住区配套设施完备率。摸排全区老旧小区存量闲置空间和新增腾退空间，建立台账，用于建设公共服务设施和引入社会资本。
结合街区规划，合理拓展改造范围，鼓励临近老旧小区统一规划公共空间，统筹利用存量资源，合理配置便民服务设施，实现打包改造、整体运营。鼓励实施统一的区域化物业管理，提升综合效益，确保改造后小区可持续运转。
■实现多渠道资金筹措方式
对老旧小区改造，将加大财政支持力度。区政府统筹一般公共预算、政府性基金、政府债券等渠道落实改造资金。完善财政资金直补方式，对有条件的区属平台公司，做好统筹协调工作，鼓励将政府资金以合理合规方式注入改造项目用作项目资本金，发挥政府财政资金的撬动作用，带动社会资金投入。
同时，探索构建政府与居民、社会力量合理共担改造资金的工作机制。政府重点对基础类改造给予补助资金支持，居民和产权单位履行出资责任，负担部分改造资金。统筹存量资源利用，激发市场活力，吸引社会资本参与老旧小区改造。加快形成政府、居民、产权单位、企业等多方共担的改造资金筹措机制。研究制定住房公积金和住宅专项维修资金支持政策。
强化引入社会资本，承担完善类与提升类项目和公共服务设施建设，各行业管理部门予以政策支持。加大国有企业对本单位产权小区的投入力度，履行社会责任。支持社会企业参与老旧小区改造，并鼓励试点，发展养老、托育、家政等社区服务。
按照“谁受益、谁出资”原则，通过物业管理收费。同时，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用住宅专项维修资金、公共收益等方式落实。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。
落实老旧小区改造税费减免指引。明确对社会资本参与养老、托育、家政等服务的机构所得服务收入，免征增值税；企业所得税减按90%计入收入所得，可通过申报直接享受税收优惠政策。
■大力推进社会力量参与
推进“首开”模式。全面梳理首开集团在通州区的物业项目，形成规模效应。在区企战略合作的基础上，深入对接街道乡镇、社区居委会，扩大服务半径。盘活可经营资产，满足百姓多元需求，提高物业服务水平。运用信息化手段，实现互联网+的物业管理模式。通过统一谋划、统一运营，实现区域平衡治理模式。在老旧小区改造项目中通过拆除腾退、改造、拆除重建、引入社会资本等方式对所管项目实施升级改造。
推广“劲松”模式。积极探索建立党建引领老旧小区有机更新长效机制和共治平台，探索统筹“多维度”、“全要素”实现老旧小区有机更新，以“先尝后买”方式提升老旧小区物业服务专业化精细化水平。坚持“共同缔造”和参与式治理，使居民成为老旧小区改造的最重参与者和最大受益者。聚焦后期社区治理及社群营造的实际需求，围绕建设“一刻钟生活服务圈”，科学布设政务服务下沉空间和居民自治共治空间，科学布设便民服务业态从而实现老旧小区有机更新的供给侧、结构化改革。
推进社会资本参与和社区级家园中心建设。借助愿景集团、首开集团、北投通分等多家社会资本的城市更新平台，通过与玉桥、北苑、中仓等街道的深度沟通，根据实际情况利用疏解整治腾退空间和闲置空间等，新建、改造社区管理、养老、助残、医疗、教育、文化体育等非经营性公共服务设施。推广中仓小区社区级家园中心建设模式，打造社区“5分钟生活圈”，一站式满足居民“最后一公里”服务需求。
■注重长效治理 健全物业管理机制
借鉴中仓街道北小园“六组一队”模式，坚持党建引领，统筹社区居委会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业协调运行，形成治理合力。充分发挥居民主体作用，开展多种形式的基层协商，激发居民“主人翁”意识，积极参与小区自治。调动社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位等的积极性，共同参与小区环境管理与维护。
建立规范化、市场化的物业管理机制。将规范化物业管理和成立业委会（物管会）作为综合整治的前置条件，巩固改造成果。改造实施前，小区业主委员会（物业管理委员会）通过居民议事协商平台，加强政策宣传解读，培养居民家园意识与“受益付费”意识，组织居民因地制宜确定物业管理模式，就物业服务标准、收费标准达成一致意见，签订物业服务协议，并试点改造标准与物业收费挂钩的新模式。支持通过“先尝后买”方式引入规范化物业服务，做好保洁、安保、公共空间与绿化维护等基本项目物业服务。
结合专项维修资金改革，研究归集、补建、续筹住宅专项维修资金具体办法，建立健全改造后的老旧小区住宅专项维修资金管理制度。未设专项维修资金的小区，试点在老旧小区改造方案中探索筹集专项维修资金的措施。推行专项维修资金“即交即用即补”机制，逐步扩大老旧小区专项维修资金覆盖面。
对多产权、无产权等暂不具备实施规范化、市场化物业管理条件的小区，按单位自管等现行管理方式或准物业方式进行管理。街道乡镇在产权单位协助下组织居民统一物业管理区域，逐步引入市场化物业管理服务，对已实施市场化物业管理的小区，优化物业管理路径，探索规模化管理运营降低物业成本、公共收益弥补小区管理支出等方式，保障长效管理机制有效运行。有条件的物业服务企业向养老、托幼等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，打造物业管理、政务服务、公共服务和生活服务应用，为居民提供智慧物业服务，构建居住社区生活服务生态，促进线上线下服务融合发展。