02版:新闻总第204期 >2021-07-28编印

北京物业110项服务清单和计价规则出炉
十月起执行 将力促住宅小区物业服务“阳光”运行
刊发日期:2021-07-28 阅读次数: 作者:admin  语音阅读:

本报记者 赵莹莹

和物业企业签订物业服务合同时,该如何约定物业服务事项?物业费标准定在3.5元/平方米·月是否合理?昨天,《北京市住宅小区物业服务项目清单》和《北京市住宅小区物业服务成本计价规则(试行)》相继发布,公示了物业服务的110项事项清单和物业服务成本的基本构成,以推动物业服务“阳光”规范运行。清单和计价规则都将自10月1日起施行。

清单明晰110项物业服务事项

要想让住宅小区平稳有序地运行,作为“管家”的物业服务人尽职履约是关键。哪些职责是物业服务范围之内的事儿?“《北京市住宅小区物业服务项目清单》的公布,就是为便利业主了解物业服务的主要内容和基本事项,保证物业服务的公开透明,保障广大业主的知情权和监督权。”市住建委相关负责人表示,这也是《北京市物业管理条例》的重要配套文件之一。

清单明确,物业服务人提供的一般物业服务,包括综合服务、共用部位及共用设施设备运行和维修养护、环境维护、绿化养护、公共秩序维护等五大类、110项物业服务事项。

以业主较为关注的信息公示为例。根据规定,物业服务人需要公示项目负责人的基本情况、物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、物业收费标准、上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算、房屋装饰装修活动的情况等8项内容。

物业服务人对房屋本体及附属构筑物的维修养护要做到:组织开展共用部位的日常检查、记录;组织开展共用部位的日常维修养护;房屋安全的定期普查、完好性评定,附属构筑物的检查管理;存在安全隐患的告知业主,并采取相应的防范措施;应急处理(屋面漏水、门窗漏雨、外墙脱落等)。

清单将是物业服务人开展物业服务工作的基准。物业管理双方主体在协商议定物业服务合同时,可以结合住宅小区实际、物业服务需求及物业费付费意愿,从清单中选取所适合的物业服务内容和基本事项,细化或补充增加其他服务作为合同约定的内容,以使物业服务事项的确定更加灵活。但若物业服务人提供服务不符合清单要求的,一经发现,将被责令规范改正。

十项基本费用构成物业服务成本

服务内容之外,费用也是物业服务“阳光”运行的另一个关键因素。北京物业管理行业协会、北京市物业服务评估监理协会联合发布的《北京市住宅小区物业服务成本计价规则(试行)》,详细剖析了物业服务成本的构成,确保小区业主“看得明白,算得清楚”。

计价规则明确,物业服务成本由十项基本费用构成,即管理人员费用;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;清洁卫生费用;绿化养护费用;秩序维护费用;办公费用;管理费用;物业服务项目固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及安全生产责任险费用;经业主同意的其他费用。业主用年度物业服务成本总额除以业主专有部分面积总和后再除以12个月,就能得出住宅小区的单位物业服务成本。

“需要注意的是,物业服务成本和业主所熟悉的物业服务费,不是一个概念。”相关负责人解释,实行物业包干制的小区,也就是业主向物业企业支付固定物业费用,盈亏都由该物业企业享受或承担的小区,物业服务费实际包含了物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。而在物业企业按约定比例或数额收取酬金的酬金制小区,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

定期公布物业服务成本信息

为确保服务合同、标准、内容清单和费用间“真发生、对得上,算得清”,记者注意到,计价规则对每项基本费用进行了细分,列出了二级科目和三级科目,“晒”出各项费用的成本明细。

拿业主较为关注的管理人员费用来说。管理人员费用可细分为人工费用和安全生产管理费用两个二级科目,人工费用又可细分为工资、社会保险、住房公积金、职工福利、工会经费、职工教育经费、其他人工费共七个三级科目。

计价规则提出,物业服务成本计价应综合考虑社会价格指数、社会平均工资、社会保险缴纳比例、材料采购价格以及水、电、气、热等能耗价格的变化。

北京物业管理行业协会、北京市物业服务评估监理协会也表示,未来将对物业服务成本价格进行动态监测,并定期在官方网站发布最新成本信息。业主、物业服务人需要调整物业服务费时,可参考发布的最新物业服务成本信息进行协商调整。